Zorunlu Geçit Hakkı: Toplum Yararı ve Mülkiyet Hakkı Arasındaki Denge
Mülkiyet hakkı, bireylerin en temel haklarından biridir ve Anayasamız tarafından güvence altına alınmıştır. Ancak, toplum içindeki bireylerin hak ve özgürlüklerinin uyumlu bir şekilde kullanılabilmesi için mülkiyet hakkı da bazı sınırlamalara tabi tutulabilir. İşte bu sınırlamalardan biri de “zorunlu geçit hakkı”dır.
Türk Medeni Kanunu’nda Düzenlenen Zorunlu Geçit Hakkı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 747. maddesi, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malike, komşusunun arazisi üzerinden geçit hakkı tanınmasını düzenler. Bu hak, “bedel karşılığı” ve “en az zarar” prensipleri gözetilerek kullanılır. Yani, geçit hakkı talep eden kişi, komşusuna uygun bir bedel ödemek zorundadır ve geçit, komşunun arazisine en az zarar verecek şekilde belirlenir.
Zorunlu Geçit Hakkı Davası ve Şartları
Zorunlu geçit hakkı davası, yukarıdaki şartları taşıyan bir taşınmaz malikinin, komşusuna karşı açabileceği bir davadır. Dava sonucunda mahkeme, geçit hakkının kurulmasına, güzergahının belirlenmesine ve bedelinin tespitine karar verebilir.
Peki, zorunlu geçit hakkı davası açabilmek için hangi şartların oluşması gerekir?
- Geçit İhtiyacı: Taşınmazın genel yola bağlantısı olmamalı veya mevcut yol, taşınmazın ihtiyaçlarını karşılamıyor olmalıdır. Örneğin, yol çok dar olabilir veya taşınmazın kullanım amacına uygun olmayabilir.
- Mülkiyet: Geçit hakkını talep eden kişi, taşınmazın maliki olmalıdır. Yani, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmayan kişiler bu davayı açamazlar. Ayrıca taşınmazın paylı olması halinde paydaşlardan biri de söz konusu davayı açabilir. Ancak elbirliğiyle (müşterek) mülkiyet halinde bütün paydaşların beraber dava açması zorunludur.
- Zorunluluk: Geçit hakkı, taşınmazın normal bir şekilde kullanılabilmesi için zorunlu olmalıdır. Başka bir deyişle, taşınmazın kullanımı için başka bir yol veya imkan yoksa, geçit hakkı zorunlu olarak kabul edilir.
- Uygunluk: Geçit, hem geçit hakkı sahibi hem de komşusu için en uygun güzergahta belirlenmelidir. Bu, genellikle bilirkişi incelemesi ile belirlenir ve komşunun arazisine en az zarar verecek yol tercih edilir. Yargıtay’ın uygulaması genellikle ”fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi” çerçevesindedir. Buna göre mahkeme, davacının istediği yolu değil, her iki taraf için en uygun yolu kendi belirleyerek bu doğrultuda karar verir.
- Bedel: Geçit hakkı sahibi, komşusuna uygun bir bedel ödemelidir. Bu bedel, taşınmazın değerine, geçidin uzunluğuna ve genişliğine, komşunun arazisine verilen zarara göre hesaplanır. Uygulamada yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle Yerel Mahkeme tarafından belirlenen bedelin özellikle itiraz halinde Yüksek Mahkeme tarafından verilen karar tarihinde çok düşük kaldığı sık sık karşılaşılan bir durumdur. Bu durumda, Yargıtay uygulaması ek rapor aldırılmak suretiyle güncel bedel belirlemek şeklindedir. Konuya ilişkin;
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2022/127 E. 2022/5721 K. sayılı ve 3.10.2022 tarihli kararında;
”Hükmün temyiz edildiği tarihe kadar geçen süre içerisinde enflasyonda meydana gelen artış sebebiyle güncel bedelin yeniden belirlenmesi amacıyla bilirkişiden ek rapor alınması, belirlenen geçit bedelinden depo edilen 15.690,40 TL’nin mahsubuyla kalan miktarın depo edilmesinden sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözetilmeden karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Denilmekle bu husus vurgulanmıştır.
Zorunlu Geçit Hakkının Sınırları ve Kötüye Kullanımının Önlenmesi
Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkına getirilen bir sınırlama olsa da, toplum yararına hizmet eden bir düzenlemedir. Bu hak sayesinde, genel yola bağlantısı olmayan taşınmazların da kullanılabilir hale gelmesi ve ekonomik değer kazanması sağlanır.
Ancak, zorunlu geçit hakkının kötüye kullanılmasını önlemek için bazı kurallar da getirilmiştir. Örneğin, geçit hakkı sahibi, komşusunun arazisine zarar veremez, geçidi sadece amacına uygun olarak kullanabilir ve komşusunun haklı menfaatlerini gözetmek zorundadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Zorunlu geçit hakkı davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu husus, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12. maddesinde düzenlenmiştir.
Dava Açmadan Önce Arabulucuya Başvurma Şartı
Geçit Hakkı Davası açmadan önce arabuluculuğa başvuru 01.09.2023 tarihi ile zorunluluk olarak getirilmiştir. Buna göre, geçit hakkı davası açmadan önce dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru zorunludur. Arabuluculuğa başvurmadan açılacak davalar dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilecektir. Bu zorunluluğun yanı sıra, taraflar arabuluculuk sürecinde de anlaşarak geçit hakkı tesis edebilirler. Buna göre, arabuluculunun bir bilirkişi atama yetkisi bulunmaktadır. Tarafların üzerinde uzlaştığı bir bilirkişi geçit hakkı için uygun bir güzergah belirler ve bu arabuluculuk tutanağında belirtilir. Daha sonra bu tutanak ve eki bilirkişi raporu ile geçit güzergahı tapuya tescil edilebilir.
Zorunlu Geçit Hakkının Sona Ermesi
Zorunlu geçit hakkı, çeşitli nedenlerle sona erebilir. Örneğin, taşınmazın genel yola bağlantısı sağlanırsa veya geçit hakkına konu olan taşınmazlardan biri yok olursa, geçit hakkı da sona erer. Ayrıca, taraflar karşılıklı anlaşarak veya mahkeme kararıyla geçit hakkını sona erdirebilirler.
Sonuç
Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkı ile toplum yararı arasında denge kuran önemli bir hukuki düzenlemedir. Bu hak, hem taşınmaz maliklerinin haklarını korurken hem de arazi kullanımının verimliliğini artırmayı amaçlar.
