Şirketten taşınmaz satın almak, bireysel bir satıcıdan taşınmaz satın almaktan farklı prosedürler ve dikkat edilmesi gereken hususlar içerir. Özellikle şirketlerin tüzel kişilik olması, bu süreçte bazı ek adımların atılmasını ve bazı noktalara daha fazla dikkat edilmesini gerektirir. Bu makalede, bir şirketten taşınmaz satın alırken dikkat etmeniz gereken önemli noktaları adım adım ele alacağız.
Şirketin Taşınmazı Satma Yetkisinin Kontrol Edilmesi
Anonim şirketler, esas sözleşmelerinde açıkça yazılı olmasa dahi, faaliyet konuları ile ilgili her türlü işlem ve tasarrufta bulunabilirler. Bu kapsamda, taşınmaz alım satımı da şirketlerin yapabileceği işlemler arasında yer alır. Şirket sözleşmesinde taşınmaz alım satımına dair özel bir yetki maddesi bulunmasa bile, Türk Ticaret Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca anonim şirketler taşınmaz üzerinde her türlü tasarrufta bulunabilirler.
Ancak, şirketin taşınmazı satma yetkisinin olup olmadığını teyit etmek için aşağıdaki adımları izleyebilirsiniz:
- Şirket yetkilisinin kim olduğunu ve bu yetkiliye taşınmaz satışı için gerekli yetkinin verilip verilmediğini kontrol edin. Şirketin imza sirkülerini inceleyerek yetkili kişileri ve yetki kapsamlarını tespit edebilirsiniz.
- Şirketin ana sözleşmesini inceleyin. Ana sözleşmede taşınmaz satışı ile ilgili herhangi bir kısıtlama olup olmadığını kontrol edin. Örneğin, bazı şirketlerin ana sözleşmelerinde belirli bir değerin üzerindeki taşınmaz satışları için genel kurul kararı alınması şartı bulunabilir.
- Gerekirse, şirketin yönetim kurulu kararını inceleyin. Taşınmaz satışı için yönetim kurulu kararı alınması gerekiyorsa, bu kararın alındığından ve kararın usulüne uygun olduğundan emin olun.
Şirketin mali durumunu incelemek de önemlidir. Nitekim, bir şirketin feshi öncesinde varlıklarını elden çıkarması, bazı hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, özellikle şirketin mali durumu hakkında şüpheleriniz varsa, bir mali müşavirden yardım alarak şirketin mali tablolarını incelemenizde fayda vardır.
Taşınmazın Tapu Kaydının İncelenmesi
Taşınmazın tapu kaydını inceleyerek aşağıdaki hususları kontrol etmelisiniz:
- Taşınmazın mülkiyetinin gerçekten şirkete ait olup olmadığını teyit edin. Tapu kaydında malikin şirketin adı ve unvanı doğru bir şekilde yer almalıdır.
- Tapuda herhangi bir takyidat olup olmadığını kontrol edin. Takyidatlar, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa hakkı gibi sınırlamaları ifade eder. Tapu kaydında bu tür bir takyidat varsa, taşınmazın satışını etkileyebilir. Örneğin, taşınmaz üzerinde ipotek varsa, satış bedelinin bir kısmı ipotek alacaklısına ödenmek zorunda kalabilir.
- Kısıtlayıcı takyidatlar, taşınmaz üzerindeki hakların sınırlandırılmasını veya belirli şartlara bağlanmasını sağlar. Bu takyidatlar arasında ipotek, şerh, rehin, irtifak hakkı ve sınırlı ayni haklar bulunur.
- Tapu kaydındaki bilgiler ile taşınmazın gerçek durumu arasında bir uyumsuzluk olup olmadığını kontrol edin. Örneğin, tapuda arsa olarak görünen bir taşınmazın üzerinde bina bulunması gibi.
- Tapu kütüğünün incelenmesi ve verilerin doğrulanması: Tapu kütüğünde, taşınmazın ada, parsel, nitelik, yüzölçümü gibi bilgileri yer alır. Bu bilgilerin doğruluğunu kontrol etmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) sunduğu Tapu Kütüğü İnceleme ve Veri Kesinleştirme uygulamasını kullanabilirsiniz. Bu uygulama, tapu kaydındaki bilgilerin doğruluğunu kontrol etmenizi ve olası hataları tespit etmenizi sağlar.
- Mimari Projeler: Mimari projeler, taşınmazın detaylı planlarını içerir ve tapu müdürlüğünde veya belediyede bulunabilir. Bu projelerde, her bağımsız bölümün (dükkan, mesken vb.) vasıfları, konumları, haritaları ve cephe ölçüleri gibi bilgiler yer alır.
Tapu kaydını incelemek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) online platformu olan WebTapu’yu kullanabilirsiniz. Ayrıca, tapu müdürlüğüne giderek de tapu kaydını inceleyebilirsiniz.
Taşınmazın İmar Durumunun Kontrol Edilmesi
Taşınmazın imar durumunu kontrol ederek, üzerinde ne tür bir inşaat yapılabileceğini veya herhangi bir yapılaşma kısıtlaması olup olmadığını öğrenmelisiniz. İmar durumu, taşınmazın kullanım amacını (konut, ticaret, sanayi vb.), inşaat alanını, kat sayısını ve diğer inşaat koşullarını belirler.
İmar durumunu kontrol etmek ve imar durumu raporu almak için aşağıdaki yöntemleri kullanabilirsiniz:
| Yöntem | Kaynak | Detaylar |
|---|---|---|
| E-Plan uygulaması | Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın online platformu üzerinden sorgulama yapabilirsiniz. | |
| Belediye | Taşınmazın bulunduğu belediyenin imar müdürlüğüne başvurarak bilgi alabilirsiniz. | |
| Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri | Lisanslı bir harita kadastro mühendisine başvurarak taşınmazın imar durumu hakkında detaylı bir rapor alabilirsiniz. | |
| Hepsiemlak | Hepsiemlak web sitesi üzerinden arsanın imar durumunu sorgulayabilirsiniz. |
Taşkın Yapılar: Taşınmazın sınırlarını aşan yapılar “taşkı yapı” olarak adlandırılır ve hukuki sorunlara yol açabilir. Örneğin, bir binanın temelleri, duvarları, balkon veya saçakları komşu araziye taşmış olabilir. Bu tür bir durumla karşılaşırsanız, mutlaka bir avukattan hukuki destek almalısınız.
Taşınmazın Vergi Borcunun Kontrol Edilmesi
Taşınmazın vergi borcu olup olmadığını kontrol etmek önemlidir. Taşınmazın emlak vergisi gibi vergi borçları varsa, bu borçlar taşınmazın yeni sahibine geçebilir.
Vergi borcunu sorgulamak için aşağıdaki yöntemleri kullanabilirsiniz:
| Yöntem | Kaynak | Detaylar |
|---|---|---|
| Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) | GİB’in İnternet Vergi Dairesi üzerinden taşınmazın vergi borcunu sorgulayabilirsiniz. | |
| E-Belediye | Bazı belediyelerin e-belediye portalı üzerinden taşınmazın vergi borcunu sorgulayabilirsiniz. | |
| Tapu Müdürlüğü | Tapu müdürlüğünden de taşınmazın vergi borcu hakkında bilgi alabilirsiniz. | |
| Türkiye.gov.tr | Türkiye.gov.tr web sitesi üzerinden vergi borcu ile ilgili bilgilere ulaşabilirsiniz. |
Satış Sözleşmesinin İmzalanması
Şirketle bir satış sözleşmesi imzalarken aşağıdaki hususlara dikkat etmelisiniz:
- Sözleşmede taşınmazın tüm detaylarını açıkça belirtin. Taşınmazın adresi, tapu bilgileri, imar durumu, satış bedeli gibi tüm önemli bilgiler sözleşmede yer almalıdır.
- Ödeme koşullarını net bir şekilde belirleyin. Ödeme planı, ödeme yöntemi, vade tarihi gibi detaylar sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Teslim tarihi ve koşullarını belirleyin. Taşınmazın ne zaman ve hangi koşullarda teslim edileceği sözleşmede açıkça ifade edilmelidir.
- Sözleşmede tarafların hak ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde düzenleyin. Örneğin, satıcının tapu devri ile ilgili yükümlülükleri, alıcının ödeme ile ilgili yükümlülükleri gibi.
- Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletin. Avukatınız, sözleşmenin sizin çıkarlarınızı koruduğundan emin olmanıza yardımcı olacaktır.
- Tapuya Şerh: Satış vaadi sözleşmesi imzaladıktan sonra, bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeniz önemlidir. Tapu şerhi, taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engeller ve sizin haklarınızı korur.
Satıcının sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca tazminat talep etme hakkınız bulunmaktadır.
Taşınmaz Bedelinin Ödenmesi
Taşınmazın bedelini öderken banka havalesi veya çek gibi güvenli bir yöntem kullanın. Nakit ödeme yapmaktan kaçının. Ödeme yaparken dekont veya makbuz gibi belgeleri mutlaka saklayın.
Taşınmaz bedeli ödemesi için kullanabileceğiniz farklı yöntemler şunlardır:
- Banka Havalesi: En yaygın kullanılan ödeme yöntemlerinden biridir.
- Çek: Güvenilir bir ödeme aracıdır, ancak çekin karşılıksız çıkma riskine karşı dikkatli olunmalıdır.
- Emanet Hesabı (Escrow): Alıcı ve satıcı arasında güvenli bir ödeme yöntemi sağlar. Bu yöntemde, para emanet hesabına yatırılır ve tapu devri gerçekleştiğinde satıcıya aktarılır.
- Tapu Takas Sistemi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan bu sistem, emlak alım satımında güvenli ödeme yapmak için kullanılabilir. Bu sistemde, alıcı ve satıcı tapu dairesinde buluşarak ödeme işlemini gerçekleştirirler.
Tapu Devri
Taşınmazın tapusunu devralırken bir avukattan yardım alın. Avukatınız, tapu devri işlemlerinin doğru ve eksiksiz bir şekilde yapılmasını sağlayacaktır. Tapu devri sırasında gerekli belgeleri eksiksiz olarak hazırlamanız ve tapu harcını ödemeniz gerekmektedir. Tapu harcını ödemek için Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yetkilendirilen bankaların şubelerini, ATM’lerini veya dijital bankacılık kanallarını kullanabilirsiniz.
Taşınmaz Sigortası
Taşınmazın sigortasını yaptırmanız önemlidir. Konut sigortası, yangın, hırsızlık, sel, deprem gibi risklere karşı taşınmazınızı güvence altına alır. Sigorta poliçesi seçerken, ihtiyaçlarınıza ve taşınmazın özelliklerine uygun bir poliçe seçtiğinizden emin olun.
Konut sigortaları genellikle aşağıdaki teminatları içerir:
- Yangın: Yangın, yıldırım düşmesi, infilak gibi nedenlerle oluşan hasarları karşılar.
- Hırsızlık: Hırsızlık, soygun, gasp gibi olaylar sonucu oluşan hasarları karşılar.
- Su Basması: Su baskını, sel, su kaçağı gibi nedenlerle oluşan hasarları karşılar.
- Doğal Afetler: Deprem, fırtına, dolu gibi doğal afetler sonucu oluşan hasarları karşılar.
Sonuç
Şirketten taşınmaz satın alırken dikkat edilmesi gereken birçok önemli nokta vardır. Bu noktalara dikkat ederek, güvenli ve sorunsuz bir şekilde taşınmaz satın alabilirsiniz. Şirketin taşınmazı satma yetkisini kontrol etmek, tapu kaydını incelemek, imar durumunu ve vergi borcunu sorgulamak, satış sözleşmesini dikkatlice incelemek ve tapu devri işlemlerini doğru bir şekilde yapmak, bu süreçte dikkat etmeniz gereken temel hususlardır. Unutmayın, her adımda bir uzmandan yardım almak (avukat, mali müşavir vb.), sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlayacaktır.
Şirketten taşınmaz satın alırken karşılaşılabilecek potansiyel risklerin farkında olmak da önemlidir. Şirketin mali durumu, taşınmaz üzerindeki gizli problemler (imar kısıtlamaları, takyidatlar vb.) ve sözleşme uyuşmazlıkları gibi riskler, dikkatli bir şekilde değerlendirilmelidir. Bu riskleri minimize etmek için detaylı bir araştırma yapmak, uzman görüşü almak ve tüm belgeleri dikkatlice incelemek önemlidir.
