Ev sahibi olmak ve kiracı olmak, beraberinde bir dizi hak ve sorumluluk getirir. Bu hak ve sorumluluklardan biri de, evin satışı veya yeniden kiralanması durumunda evin gösterilmesi ile ilgilidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu konuda hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını korumayı amaçlayan düzenlemeler içerir.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu
TBK Madde 319/2’ye göre, kiracı, evin bakımı, satışı veya yeniden kiralanması için gerekli durumlarda, ev sahibinin ve onun belirlediği kişilerin evi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu, kiracının evi potansiyel alıcılara veya yeni kiracılara göstermek zorunda olduğu anlamına gelir.
Peki, bu zorunluluk neleri kapsar?
- Evin tüm bölümleri: Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, evin tüm odalarını, yatak odası, banyo ve mutfak dahil olmak üzere kapsar.
- Makul bir süre: Ev sahibi, evi göstereceği zamanı makul bir süre öncesinden kiracıya bildirmelidir (TBK Madde 319/3). Bu süre, evin büyüklüğü, kiracının çalışma durumu gibi faktörlere göre değişebilir. Genellikle 24-48 saat öncesinden bildirim yapmak uygun kabul edilir.
- Kiracının müsait olduğu zamanlar: Ev sahibi, kiracının çalışma saatleri, kişisel randevuları gibi faktörleri göz önünde bulundurarak evin gösterileceği zamanı belirlemelidir (TBK Madde 319/3). Mümkünse, ev sahibi ve kiracı ortak bir zaman üzerinde anlaşmalıdır.
- Saygı ve özen: Potansiyel alıcılar veya yeni kiracılar, kiracının özel eşyalarına ve alanına saygı göstermelidir. Ev sahibi de, evin gösterimi sırasında kiracının mağdur olmaması için gerekli önlemleri almalıdır.
Kiracının Hakları
Kiracı, evi göstermekle yükümlü olsa da, bu yükümlülük sınırsız değildir. Kiracının da bazı hakları vardır:
- Uygunsuz zamanlarda evi göstermeyi reddetme: Kiracı, hasta olduğu, önemli bir misafir ağırladığı veya benzeri durumlarda evi göstermeyi reddedebilir.
- Özel alanının gizliliğini koruma: Kiracı, özel eşyalarını ve alanını koruma hakkına sahiptir. Örneğin, potansiyel alıcılar veya yeni kiracılar, kiracının özel eşyalarını karıştırmamalı veya izinsiz fotoğraf çekmemelidir.
- Güvenlik: Kiracı, evinin güvenliğinden endişe ediyorsa, ev sahibiyle birlikte evin gösterimi sırasında hazır bulunabilir.
Ev Sahibinin Hakları ve Sorumlulukları
Ev sahibinin de evi gösterme konusunda bazı hakları ve sorumlulukları vardır:
- Evi satma veya kiralama hakkı: Ev sahibi, mülkü üzerinde tasarruf etme hakkına sahiptir ve bu hakkı kapsamında evi satabilir veya kiralayabilir.
- Kiracının haklarına saygı gösterme: Ev sahibi, evi gösterirken kiracının haklarına saygı göstermelidir (TBK Madde 319/3).
- Kiracının mağdur olmamasını sağlama: Ev sahibi, evin gösterimi sırasında kiracının mağdur olmaması için gerekli önlemleri almalıdır.
Anlaşmazlık Durumunda Ne Yapılmalı?
Ev sahibi ve kiracı arasında evin gösterilmesi konusunda anlaşmazlık çıkarsa, öncelikle karşılıklı anlayış ve iyi niyetle sorunu çözmeye çalışılmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa, yasal yollara başvurulabilir.
İhtarname Çekmek
Ev sahibi, evi gösterme talebini kiracıya yazılı olarak iletmelidir. Bu, ileride olası bir anlaşmazlık durumunda ispat kolaylığı sağlar. İhtarnamede, evin gösterileceği tarih ve saat aralığı net bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, kiracının evi göstermemesi durumunda yasal yollara başvurulabileceği de belirtilebilir.
Dava Açmak
Kiracı evi göstermeyi reddederse, ev sahibi “Kiralananı Göstermeye İzin İstemli” dava açabilir (TBK Madde 319/2). Bu dava, evin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Mahkeme, evin gösterilmesi için uygun bir zaman ve koşullar belirleyecektir.
Konut Dokunulmazlığı
Ev sahibinin, kiracının rızası olmadan eve girmesi, Türk Ceza Kanunu (TCK) Madde 116’da düzenlenen “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Bu suç, hapis cezası ile cezalandırılır.
Ev Satışı ve Kiracının Durumu
Ev sahibi evi satarken kiracıya haber vermek zorunda değildir. Ancak, yeni malik, evi kendi kullanımı için ihtiyaç duyuyorsa, TBK Madde 351’de belirtilen şartlar altında kiracıyı tahliye edebilir.
Yargıtay Kararı Işığında Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/9068 Esas ve 2014/10173 Karar sayılı kararı, kiracının evi gösterme zorunluluğu konusunda önemli noktalara değinmektedir. Karara göre, mahkemece evin gösterilmesine izin verilirken kiracının iş ve beşeri ilişkileri ile özel hayatının gizliliği göz önünde bulundurulmalıdır. Ayrıca, evin gösterileceği süre, taşınmazın nitelikleri ve ekonomik koşullar gibi faktörler de dikkate alınarak makul bir şekilde belirlenmelidir.
Bu kararda, kiracının Pazar günü tek tatil günü olmasına rağmen evin Pazar günü 3 saat boyunca gösterilmesine izin verilmesi “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilmiş ve karar bozulmuştur.
Sonuç
Kiracının evi gösterme zorunluluğu, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını dengeleyen bir düzenlemedir. Her iki taraf da haklarını ve sorumluluklarını bilmeli ve bu konuda karşılıklı anlayış ve iyi niyetle hareket etmelidir. Anlaşmazlık durumunda, yasal yollara başvurmadan önce sorunu çözmek için iletişim kurulması önemlidir. Yargıtay kararları da gösteriyor ki, evin gösterilmesi konusunda kiracının mağdur edilmemesi ve hakkın kötüye kullanılmaması esastır.
Benzer Yazılar:
