Türkiye’de kiracılar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile güvence altına alınan bir dizi hakka sahiptir. Bu haklar, kiracıların barınma ihtiyaçlarını karşılamak için kiraladıkları konut veya işyerlerini güvenli ve adil bir şekilde kullanmalarını sağlar.
Temel Kiracı Hakları:
- Sözleşme Süresince Barınma Güvencesi: Kiracılar, haklı bir gerekçe olmaksızın ve sözleşme süresi dolmadan evlerinden çıkarılamazlar. Kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı veya sözleşmede belirtilen özel sebeplerin varlığı halinde fesih bildiriminde bulunabilir. Ancak, fesih bildirimi için belirli bir süre öngörülmüştür ve kiracıya yasal yollara başvurma hakkı tanınmıştır.
- Uygun Durumda Teslim Alma: Kiralanan yer, sözleşmede belirtilen amaç için uygun bir durumda olmalıdır. TBK Madde 301, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bir halde teslim etmekle yükümlü olduğunu belirtir. Eğer kiralanan yer, sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun değilse veya ayıplı ise, kiracı çeşitli haklara sahiptir.
- Kusurların Giderilmesi: Kiralanan yerde sonradan ortaya çıkan kusurların kiraya veren tarafından giderilmesi kiracıların hakkıdır. TBK Madde 305’e göre, kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesini kiraya verenden talep edebilir.
- Kira Bedelinde İndirim: Eğer kusurlar giderilemezse, kiracılar kira bedelinde indirim talep edebilirler. TBK Madde 305, ayıpların giderilememesi durumunda kira bedelinde indirim yapılmasını da kiracıların talep edebileceği bir hak olarak düzenler.
- Sözleşmenin Otomatik Uzatılması: Kira sözleşmeleri, aksi belirtilmedikçe, belirlenen yıl sonra otomatik olarak yenilenir. TBK Madde 347, kira süresinin sonunda, sözleşmenin birer yıllık dilimler halinde kendiliğinden uzayacağını belirtir. Söz konusu kanun maddesine göre Kiralayan, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
- Kiralananın Devri: Kiracılar, mülk sahibinin izniyle kiralananı başkasına devredebilirler. TBK Madde 323, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananı başkasına devredebileceğini veya alt kiraya verebileceğini hükmeder.
- Apartman Yönetiminde Söz Sahibi Olma: Kiracılar, apartman toplantılarına katılarak yönetime dahil olabilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kiracılar da kat malikleri kuruluna katılabilir ve yönetimde söz sahibi olabilirler.
- Depozitonun İadesi: Kiracılar, evi sözleşmeye uygun şekilde teslim ettiklerinde depozitolarını geri alma hakkına sahiptirler. TBK Madde 342, depozitonun amacının kiralananın teslimi sırasında ortaya çıkabilecek alacakları güvence altına almak olduğunu belirtir ve kiracı, evi sözleşmeye uygun olarak teslim ettiğinde depozitosunu geri alabilir.
- Cezalı Kira Yasağı: Geciken kira ödemeleri için cezalı kira talep edilemez. TBK Madde 331, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu hükmeder.
- Eskiyen Demirbaşlardan Sorumsuzluk: Kiracılar, normal kullanım nedeniyle eskiyen eşyalardan sorumlu tutulamazlar. TBK Madde 309, kiralananın olağan kullanımdan dolayı eskimesi veya bozulmasından kiracının sorumlu olmadığını belirtir.
- Kentsel Dönüşümde Yardım: Kentsel dönüşüm nedeniyle evlerini boşaltmak zorunda kalan kiracılar devletten yardım alabilirler. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm kapsamında evlerini boşaltmak zorunda kalan kiracıların geçici konut veya kira yardımı alma hakkına sahip olduğunu düzenler.
Yazılı Olmayan Kira Sözleşmeleri:
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Sözlü sözleşmeler de yasalarla korunur ve kiracılar aynı haklara sahiptir. Ancak, yazılı bir sözleşmenin olmaması durumunda, anlaşmazlıkların çözümünde sorunlar yaşanabilir. Bu nedenle, her zaman yazılı bir kira sözleşmesi yapılması önerilir.
Depozito:
Depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito genellikle, kiracı çıkarken evin eski haline getirilmesi gereken onarımlar veya ödenmemiş kira bedelleri için kullanılır.
Ortak Giderler ve Aidat:
Kiracılar, aksi kararlaştırılmadıkça, kullanma giderlerine (ısıtma, su vb.) ve apartman aidatına katılırlar. Ancak, esaslı tadilat giderleri kiracıya yansıtılamaz. TBK Madde 302, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verenin katlanacağını belirtir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Koşulları:
Sözleşme sonunda, kiraya veren kiracıyı doğrudan tahliye edemez. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme uzar. TBK Madde 350, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli şartların varlığını öngörür. Bu şartlar arasında, kiracının sözleşmeye aykırı davranışı, kiralananın kiraya veren tarafından kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler tarafından kullanma ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası veya imarı gibi durumlar yer alır.
Kira Artışı:
Kira artışı, bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Anlaşmazlık durumunda, artış oranı hakim tarafından belirlenir. TBK Madde 344, kira bedelinin her yıl TÜFE 12 aylık ortalamasına göre artırılabileceğini belirtir. Ancak, taraflar arasında farklı bir artış oranı kararlaştırılmışsa, bu orana uyulur.
Sözleşme Bitmeden Evden Çıkma:
Kiracılar, sözleşme bitmeden evden çıkabilirler, ancak kiraya verenin evi yeniden kiraya verene kadar kira ve diğer giderleri ödemekle yükümlüdürler. TBK Madde 325, kiracının sözleşme süresi bitmeden evden çıkması durumunda, kiraya verenin evi yeniden kiraya verene kadar geçen süre için kira bedelini talep etme hakkına sahip olduğunu düzenler.
Ev Sahibinin Eve Girme Hakkı:
Ev sahibi, kiracının izni olmadan eve giremez. Bu, “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu oluşturur. Anayasa’nın 21. maddesi ve Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesi, konut dokunulmazlığını güvence altına alır.
Kiralananın Ayıplı Olması:
Eğer kiralanan yer ayıplı ise, kiracılar ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim veya zararlarının karşılanmasını talep edebilirler. TBK Madde 304 ve 305, kiralananın ayıplı olması durumunda kiracıların sahip olduğu hakları düzenler. Kiracılar, ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim yapılmasını veya zararlarının karşılanmasını talep edebilirler. Ayıpların giderilememesi ve önemli olması durumunda, kiracılar sözleşmeyi feshedebilirler.
Vergi ve Benzeri Yükümlülükler:
Genellikle, kiralananla ilgili vergiler ve sigorta gibi yükümlülükler kiraya verene aittir. TBK Madde 302, aksi kararlaştırılmadıkça veya kanunda farklı bir düzenleme bulunmadıkça, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya verenin katlanacağını belirtir.
Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda, Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme, genellikle kiracının veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
