Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Uygulamaları: Hukuki Çerçeve ve Süreç İncelemesi
Son dönemde kira uyuşmazlıklarının artması, sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünü ve dava süresini önemli ölçüde artırmıştır. 01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 7. Yargı Paketi ile kira davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması, Türk hukuk sisteminde köklü değişikliklere yol açmıştır. Bu düzenleme, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların (örneğin; tespit, uyarlama, tahliye gibi davalar) mahkeme sürecine girmeden önce arabuluculuk yoluyla çözülmesini zorunlu kılmaktadır. Yazımızda, zorunlu arabuluculuğun hukuki dayanağı, başvuru usulü, uygulama süreci, tarafların ve arabulucuların hak ve yükümlülükleri ile dava açma süreçlerine etkisi detaylı biçimde ele alınacaktır.
Zorunlu Arabuluculuğun Hukuki Temelleri ve Kapsamı
Kira davalarına ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu esas alınmaktadır. Bu kanun kapsamında, kira davalarından önce arabuluculuğa başvurulmadığı takdirde dava usulden reddedilmektedir. Arabuluculuk başvurusu, Adliyelerde bulunan Arabuluculuk Merkezleri, Vatandaş Uyap sistemi veya avukat aracılığıyla gerçekleştirilebilmektedir. Düzenlemenin temel amacı, yargı iş yükünü azaltırken taraflar arasında daha hızlı, saygılı ve çözüm odaklı bir uzlaşma ortamı yaratmaktır. Kira davalarında, arabuluculuk yalnızca isteğe bağlı değil, zorunlu bir çözüm yolu olarak belirlenmiştir; bu bağlamda, kiraya verenin kiracıyı tahliye etmek istemesi, kira bedelinin tespiti veya uyarlanması gibi durumlarda tarafların mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmeleri gerekmektedir.
Başvuru Usulleri ve Sürecin İşleyişi
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, taraflar arasında doğrudan iletişim kurulmasını sağlayarak anlaşmazlığın dostane yollarla çözülmesini amaçlar. Sürecin başlangıcında, kira davası açılmadan önce taraflardan biri diğerine arabuluculuğa başvurma teklifi sunar. Karşı tarafın bu teklife 30 gün içinde olumlu ya da olumsuz yanıt vermesi zorunludur; belirlenen süre içinde cevap verilmediğinde teklif zımnen reddedilmiş sayılır.
Başvuru, ilgili Adliye’deki Arabuluculuk Merkezi üzerinden gerçekleştirilir. Eğer merkeze ait bir birim yoksa, yazı işleri müdürlüğüne yapılacak açıklama ile sürecin başlatılması mümkün kılınır. Başvurunun ardından, Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından tarafsızlığı garanti altına alan bir arabulucu seçilir. Seçilen arabulucu, sürecin her aşamasında taraflara eşit mesafede davranarak, tarafların taleplerinin dinlenmesini ve uzlaşma yolunun aranmasını sağlar.
İlk toplantıda, arabulucu tarafların iletişim bilgilerinin doğruluğunu teyit eder, sürecin işleyişi hakkında bilgilendirme yapar ve tarafların beklentilerini not alır. Toplantı esnasında yapılan görüşmeler, mutlaka tutanak altına alınır. Eğer taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa en az bir ek toplantı daha yapılır; bu toplantının sonuçları da tutanak haline getirilir. Tutanak, dava dilekçesine ek olarak sunulmalıdır. Sunulmadığı takdirde mahkeme, taraflara tutanağı temin etme süresi tanır; belirlenen süre içerisinde getirilmezse dava usulden reddedilir.
Ücretlendirme ve Arabuluculuk Prensipleri
Arabuluculuk sürecinde, arabulucunun ücreti, Arabuluculuk Ücret Tarifesi doğrultusunda belirlenir ve her iki taraf eşit olarak bu ücreti öder. Ücret, işlemler başlamadan önce avans olarak talep edilebilir. Taraflar arasında özel bir ücret belirlenmediyse, tarifede belirtilen oranlar esas alınır; bu oranlardan daha düşük bir ücret kabul edilemez.
Arabulucu, sürecin başlangıcında tarafları bilgilendirerek, hangi aşamalardan geçileceğini açıklar ve tarafların taleplerini eşit bir şekilde dinler. Toplantılar sırasında alınan notlar ve hazırlanan tutanaklar, gizlilik esasına uygun olarak düzenlenir. Edinilen bilgilerin daha sonra mahkeme veya tahkim sürecinde kullanılamaması, tarafların gizliliğinin korunması açısından büyük önem taşır.
Tarafların ve Arabulucuların Hakları ile Yükümlülükleri
Arabulucular, sicile kayıtlı olup, arabuluculuk unvanı ile yetkilendirilirler. Bu unvan, onların ücret talep etme ve yapılan masrafların karşılanmasını isteme haklarını beraberinde getirir. Aynı zamanda, arabulucuların reklam yapması veya avukatlık, akademik unvanlar dışında başka sıfatlar kullanması yasaktır. Sürecin başından sonuna kadar tarafsızlık ve özenle hareket etmek, arabulucuların en temel yükümlülükleri arasındadır. Arabulucu, görüşmeler sırasında taraflara eşit mesafede davranmalı, her iki tarafın da ihtiyaçlarını dikkate alarak çözüm yolları üretmelidir.
Tarafların ise en önemli hakları, sürecin her aşamasında bilgilendirilmek, gizliliğin sağlanması ve görüşmelerin adil bir şekilde yürütülmesidir. Taraflar, arabuluculuk süreci boyunca elde edilen bilgilerin gizliliğinin korunmasını talep edebilir. Gizlilik ilkesine aykırı hareket eden kişiler, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca altı aya kadar hapis cezasıyla karşı karşıya kalabilir. Bu madde, tarafların hukuki menfaatlerinin korunmasına yönelik ciddi yaptırımlar öngörür.
Arabuluculuk Sonrası Dava Süreci ve Tutanak Uygulaması
Eğer arabuluculuk süreci sonunda taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, arabulucu son toplantıda görüşmeleri özetleyen bir tutanak düzenler. Bu tutanak, tarafların ya da yasal temsilcilerinin (avukat veya kanuni temsilci) imzasını içermek zorundadır. Dava açılacaksa, tutanak dava dilekçesine eklenerek mahkemeye sunulur. Mahkeme, tutanağın sunulmasını bekler; belirlenen süre içerisinde taraflardan getirilmediği takdirde dava, dava şartlarından birinin eksikliği nedeniyle usulden reddedilir.
Özellikle tahliye davalarında, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için öncelikle arabuluculuğa başvurması zorunludur. Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibinin taşınmaza olan ihtiyacı gibi nedenlerle tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanır. Benzer şekilde, kira tespit ve uyarlama davalarında da arabuluculuk sürecine başvurulması mecburidir. Bu zorunluluk, dava sürecinin önüne geçerek, taraflar arasında daha hızlı ve uzlaşmacı bir sonuca ulaşılmasını sağlar.
Kira Davalarında Çözüm Yöntemleri ve Uygulamanın Sosyal Etkileri
Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkar. Bu uyuşmazlıklar; kira bedelinin belirlenmesi, depozito iadesi, taşınmaza verilen zararların tespiti gibi çeşitli konuları içerir. Arabuluculuk, taraflar arasında doğrudan iletişim kurulmasını sağlayarak, bu problemlerin mahkemeye taşınmadan çözülmesine olanak tanır. Böylece, uzun süren dava süreçlerinin önüne geçilerek hem zaman hem de maddi kaynak tasarrufu sağlanır.
Uygulanan zorunlu arabuluculuk, sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünü hafifletmekle kalmaz; aynı zamanda sosyal açıdan da olumlu etkiler doğurur. Taraflar arasında sağlanan dostane iletişim, uyuşmazlıkların yargı ortamına yansımamasını ve toplumda barışçıl çözüm kültürünün yaygınlaşmasını destekler. Arabuluculuk sayesinde, kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişki, daha esnek ve yapıcı bir zemine oturtularak, uzun vadede tarafların karşılıklı güvenini artırır.
Değerlendirme ve Sonuç
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması, 7. Yargı Paketi ile birlikte Türk hukuk sistemine entegre edilerek, kira uyuşmazlıklarının çözümünde etkin bir araç haline gelmiştir. Bu uygulama, tarafların mahkeme sürecine başvurmadan önce arabulucuya giderek uyuşmazlıklarını dostane yollarla çözmelerini teşvik etmektedir. Arabuluculuk sürecinin etkin işleyişi, tarafların hak ve yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesine bağlıdır. Hem arabulucuların titizlikle yürüttüğü görüşmeler hem de tarafların sürece aktif katılımı, uzlaşmanın sağlanmasında temel rol oynar.
Sistem, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmasını engelleyerek, yargı sistemi üzerindeki yoğunluğu azaltmakta ve tarafların daha hızlı çözüme ulaşmasını sağlamaktadır. Özellikle, kira tespit, uyarlama ve tahliye gibi dava konularında zorunlu arabuluculuk, hem adaletin sağlanmasına katkıda bulunmakta hem de sosyal barışa olumlu yansımaktadır. Tarafların, arabuluculuk sürecinde elde ettikleri gizli bilgiler ve tutanaklar, ilerleyen süreçlerde dava açılmasına engel teşkil etmektedir; bu durum, uzun süren ve masraflı yargı süreçlerinin önüne geçilmesinde önemli bir avantajdır.
Sonuç olarak, zorunlu arabuluculuk uygulaması, kira davalarında hem hukuki hem de sosyal açıdan çözüm odaklı bir yaklaşım sunmaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların dostane yollarla çözülmesi, yargı sistemindeki iş yükünü azaltmakta ve toplumda uzlaşma kültürünün yaygınlaşmasına katkı sağlamaktadır. Bu nedenle, kira uyuşmazlıklarının çözümünde zorunlu arabuluculuğun etkin bir şekilde uygulanması, Türk hukuk sisteminin geleceği açısından da büyük önem arz etmektedir.
Benzer Yazılar:
