Ev Sahibi İhtiyacı Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Günümüzde kiracılarla ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıkların başında “tahliye” konusu geliyor. Ev sahiplerinin kiracıları evden çıkarmak için kullandığı gerekçeler arasında en sık karşılaşılanı ise “ev sahibinin ihtiyacı” iddiası. Peki, ev sahibi gerçekten de böyle bir gerekçeyle kiracıyı evden çıkarabilir mi? Hangi durumlarda bu mümkün olur ve kiracıların hakları nelerdir?
Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle kiracıyı çıkarabilmesi için yasal bazı şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
- Gerçek bir ihtiyaç olmalı: Ev sahibinin o evde oturmaya ihtiyacı olduğu ispatlanmalı. Yani, keyfi bir şekilde veya daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla kiracıyı çıkarmak istememeli. Bu husus uygulamada genelde tanık anlatımları ile ispatlanıyor. Ayrıca, ”ihtiyaç sahibinin” okuduğu okul, medeni durumundaki değişiklik (örn : yeni evlenmiş olması), iş yeri değişikliği gibi durumların olması halinde bu durumu kanıtlar belgelerde ihtiyacın ispatı için önemli. Uygulamaya bir örnek olarak Yargıtay, 18 yaşını doldurmuş bir kişinin ailesi ile yaşamak istememesini ve kendi evinde oturmak istemesini bir ihtiyaç nedeni olarak saymakta. Konuya ilişkin;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/3380 E. 2016/3343 K. sayılı ve 25.4.2016 tarihli kararında;
”…Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir…”
- Başka ev olmamalı: Ev sahibinin, kiracıyı çıkarmak istediği evin dışında başka bir evi olmamalı. Eğer başka bir evi varsa ve orada oturuyorsa, “ihtiyaç” gerekçesi geçerli olmaz. Ancak, ev sahibinin kiracı olarak başka bir evde oturması veya başka bir şehirde yaşaması gibi durumlar mahkeme tarafından değerlendirilir ve gerçek ihtiyacın olup olmadığına karar verilir. Bu husus uygulamada davacıya ait evlere ilişkin keşif işleminin gerçekleştirilerek bilirkişi raporunu düzenlenmesi doğrultusunda tespit edilir. Mahkeme tarafından atanan bilirkişiler, mahkeme nezaretinde söz konusu evlerde keşif icra edip dava konusu evin ihtiyaç için diğer evlerden daha uygun olup olmadığını tespit eder.
- Yasal süreç işletilmeli: Ev sahibi, kiracıyı çıkarmak için yasal süreçleri eksiksiz bir şekilde takip etmeli. TBK m.351/2’ye göre, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde yasal yollara başvurulması gerekli. Uygulamada, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde önceden bildirim şartı var ise mahkemeler bu şartın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini göz önünde bulundururlar. Buna göre sözleşmede bildirim şartı varsa süreye uygun olarak kiracıya ihtiyaç durumunu bildirir ihtarname gönderilmesi önemli bir husus.
Ev sahibi, anne ve babaları ya da çocukları için ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulanabilir mi?
TBK m.351/1 açıkça kiralayanın üst soyu ve alt soyu için tahliye talep etmesine izin vermekte. Kural olarak kardeş, kuzen gibi alt soy veya üst soy sayılmayan kişiler için tahliye talebinde bulunulamaz. Ancak kanun maddesinde ”kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu” kişiler için de tahliye istenebileceği düzenlenmiş olup Medeni Kanun 364.maddesine göre bu tanımlamaya kardeşler de girdiğinden ev sahibinin bakmakla yükümlü olduğu kardeşi olması halinde onun için de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunulabilir.
Ev sahibi, kiracıyı çıkardıktan sonra evi başkasına kiralarsa ne olur?
Bu durumda, ev sahibi TBK m.355’te düzenlenen “yeniden kiralama yasağı”nı ihlal etmiş olur. Yeniden kiralama yasağı 3 yıl süre ile sınırlandırılmıştır. Bu yasağın ihlali durumunda eski kiracı, ev sahibine dava açarak tazminat talep edebilir. Tazminat miktarı, genellikle bir yıllık kira bedeli kadardır. Uygulamada bu yasağın ihlali nedeniyle tazminat davası açılabilmesi için kiracının mahkeme kararı sonucu tahliye edilmesi şartı aranmaktadır. Yani, ev sahibinin çektiği ihtar sonucu dava açılmaksızın ihtiyaç nedeniyle evi tahliye eden kiracının yeniden kiralama yasağına dayanarak tazminat talep etme hakkı olmayacaktır. Konuya ilişkin;
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4956 E. 2019/871 K. sayılı ve 7.2.2019 tarihli kararında;
”…Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır…”
Denilmekle bu husus açıkça ortaya konulmuştur.
Benzer Yazılar:
