Türkiye’de kiracı-ev sahibi ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmiştir. Bu kanun, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını korumayı amaçlar. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollardan biri de “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası” açmaktır. Bu makalede, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının yasal dayanakları, şartları, süreci ve dikkat edilmesi gereken hususlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Yasal Dayanaklar
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının yasal dayanağı, 6098 sayılı TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasıdır. Bu fıkra, kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma hakkını düzenler. Kanun maddesine göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin sonunda veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Haklı İhtar Nedir ve Hangi Durumlarda Geçerlidir?
Haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, ev sahibinin kiracıya yazılı olarak kira borcunu ödememesi halinde yasal yollara başvuracağını bildirmesidir. Bir ihtarın haklı olarak kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:
- Yazılı Olması: İhtar, noter kanalıyla, taahhütlü mektupla, icra dairesi aracılığıyla veya güvenli elektronik imza ile yazılı olarak yapılmalıdır.
- Kira Bedelinin Muaccel Olması: İhtarın yapıldığı tarihte, kira bedelinin ödenmemiş ve vadesinin geçmiş olması gerekir.
- İhtarın Kiracıya Tebliği: İhtarın, kiracıya usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar, noter kanalıyla, telgrafla, mektupla ya da güvenli elektronik imza ile gönderilebilir.
- İhtarın Açık ve Anlaşılır Olması: İhtarda, hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken miktar ve ödeme süresi açıkça belirtilmelidir.
- Ödeme Zamanlaması: İhtarname tebliğ edilmeden önce kiracı tarafından ödeme yapılırsa, ihtar geçerli sayılmaz ve tahliye davası açılamaz. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler ise, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
İki Haklı İhtar Sonrasında Tahliye Davası Açma Süreci
İki haklı ihtar sonrasında tahliye davası açma süreci şu şekildedir:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte veya yasal süre içinde ödemez.
- İki Haklı İhtarın Gönderilmesi: Ev sahibi, kiracıya iki ayrı tarihte, farklı aylara ait kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtar gönderir. Bu ihtarlar, noter kanalıyla veya icra takibi yoluyla yapılabilir.
- Tahliye Davası Açma Süresi: Ev sahibi, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Ancak, ev sahibi bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı daha uzayabilir.
Alternatif Yöntem: Tek Haklı İhtar ile Tahliye
Kiraya veren, kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davası açmanın yanı sıra “tek haklı ihtar ile tahliye” yoluna da başvurabilir. Tek haklı ihtar ile tahliyede, kira bedeli veya yan giderleri ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılır. Bu takip yolu, genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilini hem de kiracının tahliyesini talep etmeyi sağlar.
İki yöntem arasındaki temel farklar şunlardır:
| Özellik | İki Haklı İhtar ile Tahliye | Tek Haklı İhtar ile Tahliye |
|---|---|---|
| Kanuni Dayanak | TBK’da konut ve çatılı işyeri kiraları için özel olarak düzenlenmiştir. | TBK’da adi kira sözleşmelerinde düzenlenmiştir. |
| Süre Verme Zorunluluğu | Kiraya veren, kiracıya süre vermek zorunda değildir. | Kiraya veren, kiracıya en az 30 gün ödeme süresi tanımak zorundadır. |
| Görülen Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi | İcra Hukuk Mahkemesi |
| İhtar Sonrası Ödeme | İki haklı ihtardan sonra kiranın ödenmesi halinde dahi tahliye mümkündür. | Tek haklı ihtar halinde kira bedeli ödenirse tahliye mümkün değildir. |
Kiracı ve Mal Sahibi Açısından Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kiracı Açısından:
- Kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemeye özen göstermelidir.
- Haklı ihtarnameleri aldıktan sonra, belirtilen süre içinde kira borcunu ödemelidir.
- İhtarnamelerde belirtilen hususları dikkatlice incelemeli ve itirazı varsa yasal yollara başvurmalıdır.
- Kira sözleşmesinin fesih ve tahliye hükümlerini iyi bilmelidir.
- Birden fazla kiracı olması durumunda, her bir kiracının kira bedelinin ödenmesinden sorumlu olduğunu unutmamalıdır.
Mal Sahibi Açısından:
- İhtarnameleri, kanuna uygun şekilde ve yazılı olarak göndermelidir.
- İhtarnamelerde, hangi ayın kirasının ödenmediğini ve ödenmesi gereken miktarı açıkça belirtmelidir.
- İhtarnamelerin kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edildiğinden emin olmalıdır.
- Tahliye davası açma süresine dikkat etmelidir.
İlgili Yargıtay Kararları ve Emsal Davalar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/5881 sayılı kararı: Bu kararda, iki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerektiği, İcra Mahkemesinin görevsiz olduğu vurgulanmıştır. Davanın görevli mahkemede açılmaması durumunda, görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/10994 sayılı kararı: Bu kararda, 5 yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedelinin ayın 15. gününde peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı bir olayda, sözleşmedeki bu hüküm dikkate alınmadan Ekim ayı kira bedelinin 1 Kasım’da muaccel olacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu belirtilmiştir. Kararda, taraflarca serbestçe kararlaştırılan ifa zamanının dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır.
Güncel Bilgiler
7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıkların mahkeme yoluna gitmeden çözülmesini teşvik etmeyi amaçlamaktadır. Ancak, bu zorunlu arabuluculuk süreci, tahliye davasının daha uzun sürmesine de neden olabilmektedir.
