Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları
Günümüzde, ev sahibi evi sattığında kiracının hakları konusu sıkça gündeme gelmektedir. Bu yazıda, ev sahibi evi sattığında kiracının hangi haklara sahip olduğunu, sözleşmenin nasıl işleyeceğini ve kiracının korunması gereken durumları detaylı bir şekilde ele alacağız.
Kira Sözleşmesinin Devamı ve Yeni Ev Sahibiyle İlişki
Ev sahibi evi sattığında, kira sözleşmesi, yeni ev sahibiyle devam eder. Yeni malik, eski ev sahibinin kiracısıyla yapılan sözleşmenin tarafı olur. Bu durumda kiracının, sözleşmesinin devam etmesi için yeni ev sahibiyle yeniden anlaşma yapmasına gerek yoktur. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kiracının hakları da korunmalıdır. Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında borç doğuran bir sözleşmedir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları ve Yükümlülükleri
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımı yapılmış ve her iki tarafın yükümlülükleri belirlenmiştir. Kiracının yükümlülüğü, kararlaştırılan kira bedelini ödemekken, kiraya verenin yükümlülüğü kiralananı kullanılabilir durumda teslim etmektir. Kiraya veren, evin satılması durumunda da kiracının haklarını göz önünde bulundurmak zorundadır.
Ev Sahibi Evi Satarsa, Kiracının Durumu Ne Olur?
Ev sahibi evi satarsa, kiracı, kiralananı kullanmaya devam edebilir. Ancak ev sahibi, evin satışı sonrasında kiracıyı tahliye etmeyi isteyebilir. Bu durumda, yeni malik kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olup olmadığını belirleyecek bazı yasal şartlar bulunmaktadır. Bu şartlar, kiracının korunması adına önemlidir.
Kira Sözleşmesi ve Kiracının Hakları
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesinin tarafı değişse de eski sözleşme geçerliliğini korur. Kiracı, yeni ev sahibine karşı da eski sözleşmeye dayalı haklarını ileri sürebilir. Yeni ev sahibi, kiracının kirasını ödemesi için banka hesabı bilgilerini verebilir ve kiracının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlayabilir. Ev sahibinin değişmesi durumunda kiracının hakları ise şu şekildedir:
- Kiracı, ev sahibinin sözleşmeyi sonlandırması için geçerli bir sebep sunması durumunda tahliye edilmesi istenebilir. Ancak haklı bir gerekçe yoksa, kiracı evden çıkarılamaz.
- Kiracı, mülk üzerinde yapılan tadilat masraflarını ödemez; ev sahibi bu masrafları karşılamak zorundadır.
- Kiracının, taşınmazdaki kusurlar nedeniyle faydalanamaması durumunda, ev sahibi bu kusurları gidermekle yükümlüdür.
- Kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce yeni bir sözleşme yapılmazsa, sözleşme bir yıl daha uzar.
- Kiracı, kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilmesi durumunda devlet yardımı alabilir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hemen Çıkmak Zorunda Mıdır?
Ev sahibi, evi sattığında, yeni malik kiracıyı hemen çıkarmak zorunda değildir. Eğer yeni malik, kiralanan taşınmazı kendisi ya da ailesi için kullanmak istiyorsa, belirli şartlar altında tahliye davası açabilir. Ancak bu talep, belirli yasal prosedürlere bağlıdır.
Yeni Malikin Tahliye Talebi İçin Şartlar
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre, yeni malik kiracıyı tahliye ettirebilmek için aşağıdaki şartlara uymalıdır:
- Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunmalıdır.
- İhtiyaç iddiası gerçek ve zorunlu olmalıdır. İhtiyacın gerçekleşmiş olması ya da yakın zamanda gerçekleşmesi gerekmektedir.
- Yeni malik, kiracıya yazılı bildirimde bulunduktan sonra altı ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.
Bu şartlar yerine getirilmezse, kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.
İşyeri Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları
İşyerinin satılması durumunda da aynı durum geçerlidir. Yeni malik, kiracı ile mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak, işyeri kiracısının tahliye edilmesi için de yukarıda belirtilen koşullar sağlanmalıdır. İşyeri gereksinimi, yalnızca kanunen belirtilen kişiler için geçerlidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir Mi?
Ev sahibi veya işyeri sahibinin, evi ya da işyerini kendisi veya ailesi için kullanma ihtiyacı doğarsa, kiracıdan tahliye talep edebilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. İhtiyaç iddiası, yeni malik tarafından kanıtlanmalı ve dava sürecinde geçerliliği ispat edilmelidir. Aksi takdirde kiracının tahliyesi talep edilemez.
Ev Sahibi Kiracıyı Kötü Niyetle Tahliye Ederse Ne Olur?
Yeni malik, kiracıyı kötü niyetle tahliye ederse, kiracı tazminat talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı, haklı bir sebep olmadan tahliye edilirse, ödenen kira bedelinden bir yıllık miktar kadar tazminat alabilir.
Satılan Evde Kiracının Oturma Süresi
Ev sahibi, evini sattığında kiracı, evden çıkmak zorunda değildir. Kiracı, ev sahibi değişse bile mevcut sözleşmeye devam eder. Yeni malik, ihtiyacını kanıtlamak için belirli prosedürleri izlemelidir. Aksi takdirde, kiracı evde oturmaya devam edebilir.
Sonuç: Kiracının Hakları ve Yasal Korunma
Ev sahibi evi satarsa, kiracının hakları korunmak zorundadır. Kiracı, kira sözleşmesinin devamı için yasal olarak güvence altına alınmıştır. Ev sahibinin kötü niyetle kiracıyı tahliye etmesi, yasal sorumlulukları doğurur ve kiracı tazminat alma hakkına sahiptir. Kiracılar, ev sahiplerinin kötü niyetli davranışlarına karşı haklarını savunabilirler.
