Günümüzde birçok hukuki işlem yazılı olarak gerçekleştirilse de bazı durumlarda sözlü anlaşmalar da geçerliliğini korur. Kira sözleşmeleri de bu duruma örnektir. Türk hukuk sisteminde sözlü kira sözleşmeleri belirli şartlar altında geçerli kabul edilmektedir. Ancak, sözlü kira sözleşmelerinin doğurabileceği belirsizlikler ve uyuşmazlıklar nedeniyle yazılı sözleşme yapılması her zaman tavsiye edilir. Bu makalede, sözlü kira sözleşmelerinin yasal dayanakları, avantajları, dezavantajları ve dikkat edilmesi gereken hususlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.  

Sözlü Kira Sözleşmesinin Yasal Dayanakları ve Geçerlilik Koşulları

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 6098 sayılı kanun, sözlü kira sözleşmelerinin geçerliliğini düzenlemektedir. TBK’ya göre, kira süresi bir yılı aşmayan konut ve çatılı işyeri kiralamalarında sözlü kira sözleşmesi yapılabilir. Ancak, kira süresi bir yılı aşan durumlarda sözleşmenin yazılı olarak yapılması zorunludur. Sözlü kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tarafların karşılıklı anlaşma iradesini açıkça belirtmeleri ve kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, sözleşmenin “karşılıklılık” ilkesine dayanması, yani her iki tarafın da bir yükümlülük altına girmesi gerekir. Örneğin, kiracı kira ödemek zorunda iken, ev sahibi de kiralananı kullanıma hazır halde teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca, tarafların sözleşme yapma ehliyetine sahip olmaları ve sözleşmenin konusu olan taşınmazın kiralanabilir olması da sözleşmenin geçerlilik koşulları arasındadır.  

TBK’da alacaklar için 10 yıllık bir zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu, kira sözleşmesinden doğan bir uyuşmazlık durumunda, tarafların yasal işlem başlatmak için 10 yıl süreleri olduğu anlamına gelir.  

Konut ve çatılı işyeri kiralama sözleşmelerinin feshi ile ilgili özel hükümler de bulunmaktadır. Örneğin, ev sahibi, 10 yıllık uzatma süresinin sonunda, her uzatılmış yılın bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.  

Kira sözleşmeleri de dahil olmak üzere birçok sözleşmede “genel işlem koşulları” yer almaktadır. Genel işlem koşulları, taraflar arasında önceden belirlenmiş standart sözleşme şartlarıdır. Bu şartlar, sözleşmenin taraflarını korumak ve uyuşmazlıkları önlemek amacıyla kullanılır.  

TBK’nın kira sözleşmeleri ile ilgili bazı hükümlerinin uygulanması ertelenmiştir. Bu erteleme, özellikle alışveriş merkezi işletmecileri ve gayrimenkul yatırım şirketlerinin talebi üzerine yapılmıştır.  

Sözlü Kira Sözleşmesinin Avantajları

Sözlü kira sözleşmelerinin en önemli avantajı, hızlı ve kolay bir şekilde yapılabilmesidir. Taraflar, yazılı bir sözleşme hazırlamak ve imzalamak zorunda kalmadan anlaşmaya varabilirler. Bu durum, özellikle kısa süreli kiralamalarda veya taraflar arasında güven ilişkisi olduğunda tercih edilebilir. Özellikle acil durumlarda veya tarafların uzun süredir devam eden bir güven ilişkisine sahip olduğu durumlarda sözlü anlaşmalar oldukça faydalı olabilir. Örneğin, beklenmedik bir durumda acil olarak bir konut kiralanması gerektiğinde veya aile üyeleri arasında bir kira sözleşmesi yapılacağında sözlü anlaşma tercih edilebilir.  

Ayrıca, sözlü kira sözleşmeleri daha esnektir ve tarafların ihtiyaçlarına göre kolayca değiştirilebilir. Örneğin, kiracı kira süresini uzatmak veya kısaltmak istediğinde, ev sahibi ile sözlü olarak anlaşarak sözleşme şartlarını değiştirebilir. Yazılı sözleşmelere kıyasla daha az hüküm içermeleri ve genellikle ev sahiplerine daha az avantaj sağlamaları da kiracılar için bir avantajdır.  

Sözlü Kira Sözleşmesinin Dezavantajları

Sözlü kira sözleşmelerinin en büyük dezavantajı, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat zorluğudur. Taraflar arasında yazılı bir belge olmadığı için, sözleşme şartları konusunda anlaşmazlık yaşanması durumunda hangi şartların geçerli olduğunu kanıtlamak zor olabilir. Bu durum, özellikle kira bedeli, depozito, tadilat ve bakım gibi konularda sorunlara yol açabilir. Ayrıca, sözlü kira sözleşmelerinde tarafların hak ve yükümlülükleri net olarak belirlenmediği için, her iki taraf da mağdur olabilir.  

Sözlü anlaşmalarda, bir tarafın diğerini kandırma riski de vardır. Örneğin, 12 aylık bir sözlü kira sözleşmesi yapan bir kiracı, daha sonra sözleşmenin aylık olduğunu iddia edebilir. Bu durumda, ev sahibinin sözleşmenin gerçek süresini kanıtlaması zor olabilir.  

Ayrıca, sözlü kira sözleşmeleri, tahliye davalarında kiracıları daha savunmasız bırakabilir. Ev sahibi, kira süresinin sona erdiğini iddia ederek kiracıyı tahliye etmek isteyebilir ve kiracının yazılı bir sözleşmesi olmadığı için kendini savunması zorlaşabilir.  

Profesyonel bir bakış açısından, sözlü kira sözleşmeleri, olası yanlış anlamaları ve anlaşmazlıkları önlemek için kesinlikle önerilmez.  

Sözlü Kira Sözleşmelerinde Sıkça Karşılaşılan Sorunlar ve Uyuşmazlıklar

Sözlü kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Kira Bedeli: Sözleşmede kira bedeli net olarak belirtilmediği takdirde, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Örneğin, ev sahibi kira bedelini 5.000 TL olarak belirlediğini iddia ederken, kiracı 4.500 TL olarak anlaştıklarını iddia edebilir. Bu durumda, yazılı bir belge olmadığı için anlaşmazlığı çözmek zorlaşabilir.
• Depozito: Depozitonun miktarı, ödeme şekli ve iade koşulları sözlü olarak belirlendiğinde, ileride anlaşmazlık yaşanabilir. Örneğin, ev sahibi depozitonun 2 aylık kira bedeli olduğunu söylerken, kiracı 1 aylık kira bedeli olarak anlaştıklarını iddia edebilir.
• Tadilat ve Bakım: Taşınmazda yapılacak tadilat ve bakım işlerinin kim tarafından karşılanacağı konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir. Örneğin, musluğun bozulması durumunda, ev sahibi tamir masraflarını kiracının ödemesi gerektiğini iddia edebilirken, kiracı bu masrafın ev sahibine ait olduğunu düşünebilir.
• Kira Süresi: Sözleşmede kira süresi net olarak belirtilmediği takdirde, taraflar arasında kira süresi konusunda anlaşmazlık yaşanabilir. Örneğin, ev sahibi kira süresinin 1 yıl olduğunu söylerken, kiracı 2 yıl olarak anlaştıklarını iddia edebilir.
• Taşınmazın Kullanımı: Sözleşmede taşınmazın nasıl kullanılacağı konusunda net bir anlaşma yoksa, anlaşmazlıklar çıkabilir. Örneğin, ev sahibi evcil hayvan beslenmesine izin verdiğini söylerken, daha sonra fikrini değiştirebilir ve kiracıyı evcil hayvanını çıkarmaya zorlayabilir.
• Fesih: Sözleşmenin fesih koşulları ve bildirim süreleri net olarak belirlenmediği takdirde, taraflar arasında fesih konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Örneğin, ev sahibi kiracıya 1 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebileceğini söylerken, kiracı 2 ay önceden bildirim yapılması gerektiğini iddia edebilir.  

Bu sorunlar, taraflar arasında uzun süren hukuki süreçlere ve maddi kayıplara yol açabilir. Ayrıca, sözlü anlaşmalarda, iddia dilekçesi hazırlamak da zor olabilir. Çünkü, iddia dilekçesinde, sözleşmenin tam olarak hangi kelimelerle, kim tarafından, kime, ne zaman ve nerede yapıldığının belirtilmesi gerekmektedir.  

Sözlü kira sözleşmelerinde, farklı türde hukuki çıkarlar da ortaya çıkabilir. Örneğin, sözleşme, “oturma izni” (taşınmazın bir bölümünü kullanma hakkı), “irade kira sözleşmesi” (herhangi bir anda feshedilebilen kira sözleşmesi) veya “dönemsel kira sözleşmesi” (kira ödeme periyoduna göre belirlenen süreli kira sözleşmesi) olarak yorumlanabilir. Bu farklı yorumlar, tarafların hak ve yükümlülüklerini etkileyebilir.  

Tanık beyanları da sözlü anlaşmazlıklarda sorun yaratabilir. Yazılı bir belge olmadığı için, tanık beyanlarını detaylı bir şekilde incelemek ve doğrulamak zor olabilir.  

Sözlü Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Sözlü kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar şunlardır:

• Tarafların Kimliği: Sözleşmeyi yapan tarafların kimlik bilgileri ve iletişim adresleri net bir şekilde belirlenmelidir.
• Kira Bedeli: Kira bedeli ve ödeme şekli açıkça belirtilmelidir.
• Depozito: Depozitonun miktarı, ödeme şekli ve iade koşulları net bir şekilde kararlaştırılmalıdır.
• Kira Süresi: Kira süresi ve uzatma koşulları açıkça belirtilmelidir.
• Tadilat ve Bakım: Taşınmazda yapılacak tadilat ve bakım işlerinin kim tarafından karşılanacağı konusunda anlaşma sağlanmalıdır.
• Fesih: Sözleşmenin fesih koşulları ve bildirim süreleri net bir şekilde belirlenmelidir.
• Taşınmazın Kullanımı: Taşınmazın nasıl kullanılacağı, evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği, misafir ağırlama kuralları gibi konular açıkça belirtilmelidir.
• Şahit: Mümkünse, sözleşme yapılırken güvenilir bir şahit bulundurulması faydalı olabilir.
• Yazılı Onay: Sözlü olarak anlaşmaya varılan hususların, kısa bir e-posta veya mesaj ile yazılı olarak teyit edilmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir. Bu kayıtlar, anlaşmazlık durumunda önemli kanıtlar olabilir.  

Yazılı Kira Sözleşmesi ile Sözlü Kira Sözleşmesi Arasındaki Farklar

Yazılı kira sözleşmesi, taraflar arasında yapılan anlaşmanın yazılı bir belgeye dökülmesiyle oluşturulur. Sözlü kira sözleşmesi ise tarafların sözlü olarak anlaşmaya varmasıyla meydana gelir. Yazılı kira sözleşmelerinin en önemli avantajı, ispat kolaylığı sağlamasıdır. Sözleşme şartları yazılı olarak belirlendiği için, ileride anlaşmazlık yaşanması durumunda hangi şartların geçerli olduğu kolayca ispatlanabilir. Ayrıca, yazılı kira sözleşmeleri daha detaylı ve kapsamlıdır. Tarafların hak ve yükümlülükleri net bir şekilde belirlenir ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilir. Deneyimsiz kiracılar için, yazılı sözleşmenin sunduğu netlik ve kapsamlılık avantajlı olabilir.  

Özellik	Sözlü Kira Sözleşmesi	Yazılı Kira Sözleşmesi
Oluşumu	Tarafların sözlü anlaşması ile	Tarafların yazılı anlaşması ile
İspat	Zor	Kolay
Detay	Genellikle daha az detaylı	Daha detaylı ve kapsamlı
Esneklik	Daha esnek	Daha az esnek
Güvenilirlik	Daha az güvenilir	Daha güvenilir

Sözlü Kira Sözleşmelerinin Hangi Durumlarda Yazılı Hale Getirilmesi Gerekir?

Sözlü kira sözleşmeleri her zaman riskli olabilir. Bu nedenle, aşağıdaki durumlarda sözlü kira sözleşmesinin yazılı hale getirilmesi önerilir:

• Kira süresi bir yılı aştığında  
• Taşınmazda önemli tadilatlar yapılacağında
• Kira bedelinin yüksek olduğunda
• Taraflar arasında özel şartlar kararlaştırıldığında

Sözleşmenin yazılı hale getirilmesi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından güvence sağlar ve olası anlaşmazlıkların önüne geçer.

Bazı durumlarda, yasal olarak yazılı sözleşme zorunlu olmasa bile, sözlü kira sözleşmeleri geçerli olabilir. Örneğin, Kaliforniya’da, bir yılın üzerindeki kiralamalar için yazılı sözleşme zorunluyken, daha kısa süreli kiralamalarda sözlü anlaşmalar geçerli olabilir. Ancak, bir taraf sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmek için masraf yapmaya başlarsa ve diğer taraf bu anlaşmadan haberdarsa, sözlü anlaşma da bağlayıcı hale gelebilir.  

Ayrıca, Kaliforniya gibi bazı bölgelerde, ev sahiplerinin sözlü kira sözleşmelerinde bile yazılı iletişim bilgilerini ve kira ödeme yöntemlerini kiracıya bildirmeleri gerekmektedir. Pennsylvania’da ise, üç yıldan kısa süreli kiralamalarda sözlü kira sözleşmeleri yapılabilir.  

Sözlü Kira Sözleşmeleri ve Gayrimenkul Satışları

Bir gayrimenkul satın almayı düşünen kişiler, söz konusu gayrimenkul üzerinde mevcut bir sözlü kira sözleşmesi olup olmadığını araştırmalıdır. Sözlü kira sözleşmesinin şartları belirsiz olabileceği için, alıcılar bu konuda dikkatli olmalı ve olası anlaşmazlıkları göz önünde bulundurmalıdır.  

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları ve Yükümlülükleri Açısından Değerlendirme

Sözlü kira sözleşmelerinde de yazılı kira sözleşmelerinde olduğu gibi, hem kiracı hem de ev sahibinin belirli hak ve yükümlülükleri vardır. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemekle, taşınmazı iyi durumda kullanmakla ve sözleşme şartlarına uymakla yükümlüdür. Ev sahibi ise, taşınmazı kullanıma hazır halde teslim etmekle, taşınmazın bakımını yapmakla ve kiracıyı rahatsız etmemekle yükümlüdür. Sözlü kira sözleşmelerinde bu hak ve yükümlülükler net olarak belirlenmediği için, anlaşmazlık yaşanması durumunda tarafların haklarını korumak zor olabilir.

Hem sözlü hem de yazılı kira sözleşmelerinde, fesih için uygun bildirimde bulunulması gerekmektedir. Yazılı sözleşmelerde bildirim süresi genellikle sözleşmede belirtilirken, sözlü sözleşmelerde bildirim süresi kira ödeme sıklığına göre belirlenir. Örneğin, aylık kira ödemesi yapılıyorsa, fesih için bir ay önceden bildirimde bulunulması gerekebilir.  

Sonuç

Sözlü kira sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde belirli şartlar altında geçerli kabul edilmektedir. Ancak, sözlü sözleşmelerin doğurabileceği belirsizlikler ve uyuşmazlıklar nedeniyle yazılı sözleşme yapılması her zaman tavsiye edilir. Sözlü kira sözleşmesi yapılması durumunda, tarafların dikkatli olması ve yukarıda belirtilen hususlara özen göstermesi önemlidir. Aksi takdirde, hem kiracı hem de ev sahibi mağdur olabilir.

Sözlü kira sözleşmelerinin temel avantajları, hızlı ve kolay bir şekilde yapılabilmeleri ve esnek olmalarıdır. Ancak, dezavantajları da göz ardı edilmemelidir. İspat zorluğu, anlaşmazlık riski ve belirsizlik, sözlü kira sözleşmelerinin en önemli dezavantajlarıdır.

Bu nedenle, kira sözleşmesi yaparken yazılı sözleşme tercih edilmeli ve sözleşme şartları açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Tarafların, sözleşme yapmadan önce bir hukuk uzmanına danışmaları da faydalı olacaktır.