Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya inşaat aşamasında olan bir yapının bağımsız bölümlerine dayalı geçici bir ayni haktır. Arsa üzerindeki pay sahiplerinin, inşaat tamamlanmadan önce kendi payları oranında mülkiyet haklarına sahip olabilmeleri amacıyla kurulur. Yapının tamamlanmasının ardından ise kat mülkiyeti kurulur. Kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüşmeden önce geçici bir mülkiyet türüdür ve pay sahiplerinin arsa üzerinde mülkiyet haklarını gösteren yasal bir belgedir.
Kat irtifakı kurulduğunda, yapının tamamlanmasından sonra bağımsız bölümler, kat mülkiyeti sistemine geçebilir ve arsa sahipleri kendi bağımsız bölümlerine sahip olabilirler. Kat irtifakı, yalnızca kat mülkiyetinin kurulabilmesi için gerekli bir aşama olup, tamamlanmamış yapılar için geçerlidir.
Kat İrtifakının Hukuki Niteliği
Kat irtifakı, paylı mülkiyet sistemi altında oluşan bir ayni haktır. Bir arsa üzerinde paydaşlar (hissedarlar) bulunuyorsa, bu paydaşlar arsa üzerinde mülkiyet haklarına sahiptir. Kat irtifakı kurulduğunda, her pay sahibi belirli bir bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olur. Bu bağımsız bölüm, yapının tamamlanmasıyla birlikte kullanıma sunulacak olan daire, iş yeri veya diğer alanlar olabilir. Kat irtifakının hukuki temeli, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanır ve bu kanunda düzenlenen kurallar çerçevesinde paydaşların hakları belirlenir.
Kat irtifakının önemli özelliklerinden biri, arsa payı ile birbirine bağlı olmasıdır. Arsa payı devredildiğinde, kat irtifakı da devredilir. Aynı şekilde kat irtifakının devri de arsa payının devriyle birlikte gerçekleşir. Kat irtifakının kurulması, arsa paylarının her birinin bir bağımsız bölüme özgülenmesini zorunlu kılar.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulabilmesi için bazı yasal şartların sağlanması gerekir. İlk olarak, arsa üzerinde yapılacak yapının inşaatına başlanması veya belirli bir aşamaya gelmiş olması gereklidir. Kat irtifakı, yalnızca inşaat halindeki yapılar için kurulabilir. Tamamlanmış yapılar için kat mülkiyeti söz konusu olur.
Kat irtifakının kurulabilmesi için gereken temel şartlar şunlardır:
- Arsa üzerinde bir yapı inşa edilebilir olması: Kat irtifakının kurulabilmesi için inşaata başlanmış veya başlamaya uygun bir yapı olmalıdır.
- Arsa payı sahiplerinin tümünün onayı: Kat irtifakının kurulabilmesi için tüm paydaşların onayı gerekmektedir. Bu onay, tapuda tescil edilmek üzere resmi bir senetle belgelenmelidir.
- Yasal izinlerin alınması: Kat irtifakı kurulmadan önce, ilgili belediyeden veya kamu kurumlarından gerekli imar izni ve yapı ruhsatı alınmalıdır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti sıklıkla karıştırılan iki ayrı kavramdır. Ancak bu iki kavramın birbirinden önemli farkları vardır.
- Kat irtifakı, bir yapının inşa sürecinde, henüz tamamlanmamış yapıların bağımsız bölümlerine ait mülkiyet haklarını gösterir. Arsa paylarının belirli bağımsız bölümlere özgülenmesi kat irtifakı ile gerçekleşir.
- Kat mülkiyeti ise, yapı tamamlandıktan sonra inşaatın tamamlanıp iskan belgesinin alınmasıyla kurulur. Kat mülkiyetinde, her bağımsız bölüm (daire, iş yeri vb.) ayrı bir mülkiyet hakkına sahip olur.
Özetle, kat irtifakı, inşaat sürecindeki bir aşama olup, yapının tamamlanmasıyla kat mülkiyetine dönüşür.
Kat İrtifakı Ücretleri
Kat irtifakı kurulurken belirli ücretler ödenmesi gerekmektedir. Bu ücretler arasında tapulama harcı, döner sermaye bedeli ve başka çeşitli yasal harçlar bulunur. Kat irtifakı tapusunda alınan harç oranı genellikle %4’tür. Taraflar arasında anlaşmazlık olmadığı sürece, tapu harcı genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölüştürülür.
Eğer satış işlemi sırasında tapu harcı bedeli düşük gösterilirse, bu durum yasal cezalar ile sonuçlanabilir. Tapu harcı, düşük gösterilen bedel üzerinden %25 oranında cezalı olarak ödenir.
Kat İrtifakında Yönetim ve Haklar
Kat irtifakı sahiplerinin bazı hakları ve borçları vardır. Bunlar, inşaatın tamamlanması veya başlanması ile ilgilidir. Eğer belirlenen süreler içerisinde inşaat başlatılmaz veya tamamlanmazsa, kat irtifakı sahipleri dava açma hakkına sahip olabilirler. İnşaat sürecinin tamamlanmasından sonra ise, kat mülkiyeti kurulması talep edilebilir.
Kat irtifakı sahiplerinin bazı önemli hakları şunlardır:
- İnşaatın başlatılması veya tamamlanması talebi: Kat irtifakı sahipleri, inşaat sözleşmesinde belirtilen süreler içinde inşaatın başlatılmasını veya tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir.
- Yönetici atama hakkı: Kat irtifakı sahipleri, inşaat sürecini yönetmek üzere bir yönetici atayabilirler.
- Dava açma hakkı: İnşaat süreci ile ilgili herhangi bir aksaklık olduğunda kat irtifakı sahipleri dava açabilir.
Kat İrtifakının Bozulması
Kat irtifakı, bazı durumlarda sona erdirilebilir. Kat irtifakının sona ermesi, genellikle şu durumlarda gerçekleşir:
- Arsa paylarının iptali: Arsa sahiplerinin tamamı, kat irtifakını sona erdirme kararı alabilir.
- Yapının yok olması: Eğer inşa edilen yapı yok olursa, kat irtifakı da sona erer.
- Kamulaştırma: Arsa, devlet tarafından kamulaştırıldığında da kat irtifakı sona erer.
Ayrıca, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi süreci de mümkündür. Kat irtifakı sahipleri, inşaatın tamamlanmasının ardından, tapu dairesine başvurarak kat irtifaklarını kat mülkiyetine çevirebilirler.
Kat İrtifakı Kurulurken Gerekli Belgeler
Kat irtifakının kurulabilmesi için belirli belgelerin hazırlanması gerekir. Bu belgeler, yasal gerekliliklere ve uygulamada yerleşmiş prosedürlere dayanır. Gerekli belgeler şunlardır:
- İmza Sözleşmesi: Tüm paydaşlar tarafından imzalanmış, bağımsız bölümlerin değerlerini ve arsa paylarını içeren dilekçe.
- Proje Onayı: Belediyeden veya ilgili kamu kurumlarından alınmış mimari proje onayı.
- Yönetim Planı: Kat mülkiyetine geçiş aşamasında, yapılacak yapının yönetim planı.
- Vaziyet Planı: Yapının yerleşim planı ve kat irtifakına ilişkin ayrıntılar.
Kat İrtifakının Kurulması İçin Hangi Şartlar Gerekir?
Kat irtifakı kurulabilmesi için arsa üzerinde belirli hukuki ve teknik şartların yerine getirilmesi gerekir. Bunlar şunlardır:
- Arsa Paylarının Dağıtılması: Arsa payları, her paydaşın hissesi oranında bağımsız bölümlere özgülenmelidir.
- Yönetim Planı ve Proje Onayı: Belediye veya diğer ilgili kurumlardan alınacak onaylar.
- Paydaşların Onayı: Kat irtifakının kurulabilmesi için tüm paydaşların onayı gereklidir.
